Geçtiğimiz yılın ortalarından buyana durağan bir dönem yaşayan konut piyasasında özellikle orta kesime yönelik toplu konut projelerinde yüzde 15 oranında bir fiyat gerilemesi söz konusu. Bundan yola çıkarak pazardaki tüm parametreleri inceledik. Hem ihtiyaç için hem de yatırım için konut alma arayışında olanlara bu dönemin konut alımı için uygun olup olmadığının ip uçları.
Gayrimenkul sektörü 2004 yılında iyileşme yoluna giren ekonomi ile birlikte büyüme sinyalleri vermeye başladı. Yeni konut projeleri ve ihtiyaç sahiplerinin arayışlarının hızlanması özellikle gayrimenkul sektöründe belirgin bir canlılık yarattı.
Tabii bu süreç içinde enflasyonun düşüş trendinin artarak devam etmesi, buna paralel faizlerin aşağıya yönelmesi, finans kuruluşlarının otomotivden sonra ikinci büyük kredi pazarı olarak konut kredilerine yönelmesi de bu talebin artmasını tetikleyen faktörler oldu.
Bununla birlikte son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar da arttı. Çünkü talep, arzdan canlı. Öyle ki, sadece İstanbul'da, 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin adet konut talebi olacağı öngörülmekte.
Ertelenmiş talep, düşen faiz oranları, uzayan vadeler ve çok seçenekli kredi çözümleri ile stoktaki projelere hızlı bir satış geldi. Eldeki konut stoku hızla tükendi. Talebin yoğunluğu, fiyatların sert bir şekilde artmasına yol açtı.
Özellikle 2005 yılında büyük bir canlılığın yaşandığı yaklaşık günde 2 binin üzerinde konutun satıldığı sektörde, 2005 ve 2006 konut projeleri, inşaatlar ve maketten satışların yoğun olarak gündeme geldiği yıllar oldu.
Ertelenen talep geri dönüyor
Aynı dönemde mortgage'ın da konuşulması sektörü iyice ilgi odağı haline getirdi. Ancak yükselen fiyatlar ve talebin doyum noktasına ulaşması nedeniyle sektörde yaklaşık son bir yıldır satışlar durma noktasına geldi. Gayrimenkul sektörü uzmanları yılbaşından buyana özellikle de orta sınıfa yönelik metrekaresi bin ile bin 500 YTL aralığında satılan toplu konut projelerinde geçtiğimiz yıla göre yüzde 15 oranında fiyat gerilemesi yaşandığına işaret etmekteler. Seçim sonrası duraklama döneminin sona ermesiyle birlikte ertelenen konut alım satımlarının tekrar hız kazanması, sektöre yeniden bir canlılık getirdi. Durgun bir dönem geçiren gayrimenkul sektörü tekrar hareketli günlerine geri dönüyor.
Birçok firma yeni konut projeleri ile sektöre iddialı bir şekilde giriş yaparken, mevcut olan projelerde cazip ödeme koşullarıyla tüketicilerin ilgisini üzerlerine çekiyor. Uzmanlar da yavaş yavaş hareketliliğin başladığı sektörde mortgage'ın da tam anlamıyla uygulanır hale gelmesi ve de konut kredi faizlerinin yüzde 1 seviyesine inmesi durumunda talebin 2008 yılında başlayarak önümüzdeki yıllarda canlanacağında hemfikir.
Önümüzdeki günlerde neler olacak?
Geçmişte yaşanan canlılıktan sonra yukarıda sözü edilen nedenlerden ötürü konut alım satımının yavaşladığı sektörde, şu anda bir kıpırdanma dikkat çekiyor. Bunda son günlerde dolar kurundaki düşünün de etkisi büyük. Peki önümüzdeki günlerde sektörde neler olacak? Konutta fiyatların seyri nasıl olacak? Bu ortamda konut almalı mı? İşte hazırladığımız bu kapak haberinde sektörün önde gelen isimlerinin ağzından tüm bu sorulara yanıt aradık.
Yetkililer, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağını görüşünde birleşiyorlar. Markalı konut üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde, konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 40'a varan oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyorlar. Yetkililer, özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın, konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını buna gerekçe olarak gösteriyorlar. Bu sebeplerden dolayı içinde bulunduğumuz dönemin gayrimenkul satın almak için uygun bir zaman dilimi olduğu ifade ediliyor.
Fiyatlar gevşeyecek
İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizameddin Aşa, 2008 yılının ikinci yarısından itibaren piyasalarda bir canlanma öngörüyor. Aşa, ayrıca mortgage sisteminin tüm dinamikleriyle hayata geçirilmesiyle 2010 yılından itibaren de sektörün yeniden büyüme ve gelişme trendine gireceğini tahmin ediyor.
Ramazan ayının rehavetinin sonrasında konut alım satımında gözle görülür bir hareketliliğin başlayacağını söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, 2007'nin sonlarına doğru açılacak olan piyasanın 2008'de beklenen ivmeyi yakalayacağını kaydediyor. Soner, " Emlak fiyatlarında bir balonun oluştuğuna kuşku yok. Son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü talep, arzdan canlı. Fiyatlar bayağı şişti; daha da yükselebilir. Birikmiş konut talebi karşılanınca, konut fiyatları gevşeyecektir" diye konuşuyor.
Evlerin değeri arttı
Konut piyasasında şu an bir talep gerilmesi görülse de özellikle İstanbul'da inşa edilen binlerce yeni konut bu ihtiyaca cevap vermenin ötesinde ciddi kâr getiren yatırım araçlarına dönüştüğü görülmekte. Parasını 2005 yılında konuta yatıranların çoğu, aradan geçen iki yıllık bir sürede aldığı konuttan iki misli kâr etti. Başka bir deyişle, geçen sürede yıllık getirisi ile mevduat, altın ve doların aralarında sayılabileceği yatırım araçlarını geride bırakan konut, yatırımcısını ihya etti.
2005'ten bugüne kadar geçen sürede parasını bankada veya yastık altında saklamak yerine konuta yatırmayı seçenler ise aynı süre içinde yüzde 170'i aşan oranlarda kâr elde etti.
Gayrimenkul Yatırım Saati'ne göre fiyat değişimleri
Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları, yatırımlarını yönlendirirken, Türkiye'de henüz yeterince tanınmayan başka yöntemlere de başvuruyorlar. Bu yöntemi aslında konutu ihtiyacı olduğu için almak üzere araştırma yapanlar da dikkate alabilir. O da Gayrimenkul Yatırım Saati (GYS) adını taşıyor. Artık Türkiye'de de kullanılmaya başlanan bu yöntemlerden biri olan GYS, şu anda kaçı gösteriyor? Sektördeki gelişmelerin yakından izlenip, yorumlanmasıyla belirlenen saate göre yatırım kararları veriliyor.
GYS, adı üzerinde saat yönünde işleyen bir sistem. Bu kadranda yine normal zaman saatlerinde olduğu gibi 3, 6, 9 ve 12 gibi rakamlar mevcut. Saatin 12 ile 6 arasını gösteren gece kısmı, gayrimenkul yatırımlarının değerinin indiğini, 6 ile 12 arasındaki gündüz kısmıysa yükseldiğini gösteriyor.
Örneğin, otel yatırımı saat 09:00 üzerinde olsun. Bu durumda otel fiyatlarının bir çeyrek zaman daha yükseleceği ve daha sonra iki çeyrek zaman için düşeceğini söyleyebiliyoruz. Ya da saat 06:00 üzerinde bulunan bir ofis yatırımı için yükseliş dalgası başlamak üzere denebiliyor.
Saat 12 üzerinde olan bir emlak yatırımının tepe noktada olduğu, artık alım değil satışa yönelme zamanı geldiğini anlatıyor.
Saat bugün kaçı gösteriyor?
GYS'nin bugünün koşullarında kaçı gösterdiğini Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin'e sorduk. Genellikle yabancı yatırımcılarla ilişkide olan ve bu şirketlere Türkiye raporları Ergin, bu saatten son dönemde müşterilerinin de istekleri doğrultusunda yararlanmaya başladıklarını ifade ediyor.
Murat Ergin'e göre şu an için perakende olarak adlandırılan alışveriş merkezi yatırımlarında saat 12:00'ye gelmek üzere. Alışveriş merkezleri, sanayi ve lüks konut için saat 10:00 ila 11:00' arasını, ofis binaları ve toplukonut için saat 09:00 ile 10:00 arasını, otel yatırımları için saat 08:00 ila 09:00 arasını gösteriyor.
Ergin saatin ekim başı itibariyle kaçta olduğunu ise şöyle yorumluyor:
"Saatin göstergeleri bu yılın başından itibaren girdiği bu yörüngesini koruyor. Yılbaşından buyana konut, sanayi ve otel piyasasında herhangi bir gelişme yaşanmadı. Bunda geçtiğimiz temmuz ayında yapılan seçimlerin de etkisi var. Gerçi piyasa seçim öncesi de durgundu. Şu anda alışveriş merkezi yatırımları gözde. Bunu şehir içinde ve çevresinde yeterli büyüklükte arsa bulunamaması nedeniyle değerli hale gelen sanayi tesisi yatırımları ve de lüks konutlar takip ediyor. Bu üç sektör için sonbahar ayları belirleyici olacak. Özellikle alışveriş merkezi yatırımları, 12'yi bu yılın sonunda gösterebilir."
"Konut fiyatları düştü"
Ergin, 2006 yılında 12'yi gösteren orta sınıfa yönelik konut projelerinde, bu yıl görülen fiyat gerilemesi hakkında ise şu bilgileri veriyor.
"2008 başında toplu konut projelerinde, gerilemeyi takiben bir fiyat tırmanma dalgası da yaşanabilir. Bu konuda faizlerin uygulamalarının başlaması belirleyici olur. Bence konutta mevcut değerlerin yüzde 15-20 altında kuvvetli bir direnç noktası mevcut."
Görüşler
"Konut alımında geç kalınmamalı"
Yücel Ersöz(Yapı Kredi Koray Genel Müdürü):
"Bundan sonra faizlerin seyri gayrimenkul fiyatlarındaki trendin belirleyicisi olacak, diyebiliriz.
Tahminim, 2008 yılının başından itibaren faizlerin düşme eğilimine girebileceği yönünde. Bu da konut fiyatlarının tekrar yükselişe geçmesine neden olacaktır. Bu nedenlerden dolayı şu anda konut almak için uygun bir zaman. Fiyatlar tekrar artmaya başladıktan sonra konut alma kararı alan tüketici geç kalmış olabilir.
Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağını tahmin ediyorum. Çünkü 2007'de ertelenmiş olan satın alım kararları tüketicinin güveni artmaya başladıkça hayata geçiyor. Banka kredileri tekrar uygun oranlarda faizlerle verilmeye başlandı. Faizlerin daha da düşmesi olasılığı var. Dolayısıyla fiyatların artacağını öngörebiliriz. Ancak bu artış 2004-2006 döneminde olduğundan daha mutedil olacaktır"
"Fiyatlar yüzde 40 artacak"
Ufuk Öztürk (Regnum Gayrimenkul Geliştirme A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı)
"İçinde bulunduğumuz ayla birlikte ekonominin ve gayrimenkul sektörünün tekrar canlanacağını söyleyebiliriz. Geçtiğimiz dönemdeki durgunluk nedeniyle, biriken konut stokunun da kısa sürede tükeneceğini ve oluşan maliyet artışı ile birlikte önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarının artacağını söyleyebiliriz. Özetle, saydığım bu sebeplerden dolayı içinde bulunduğumuz dönem, gayrimenkul satın almak için oldukça uygundur ve bu sürenin fazla sürmesini beklememekteyim.
Önümüzdeki dönemde, konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 40'a varan oranlarda bir artış beklemekteyiz. Bununla birlikte, gayrimenkul alımı konusunda düşüncesi olanlara, bu düşüncelerini hemen gerçekleştirmelerini tavsiye ederim"
"Doğru zaman"
Özkan Boyar(Fiba Gayrimenkul Genel Müdürü)
"Konut almak için doğru zamandayız. Gerek oturma amaçlı gerekse yatırım amaçlı düşünen ve özellikle nakit sıkıntısı yaşamayan kişiler için mevcut piyasada alternatif çok, pazarlık şansı yüksektir. Özellikle şehir dışındaki projelerin önemli iskontolara satılacağını düşünmekteyiz. Önümüzdeki dönemde, kredi faizlerinin de düşmesiyle bu talep realize edilecek ve konut satışlarında artış yaşanacaktır. Bu gibi göstergelerden yola çıkarak, bugün konut alan yatırımcı orta vadede kazançlı çıkacaktır. Önümüzdeki dönemde bu talebin harekete geçmesiyle konut fiyatlarında bir miktar artış olacaktır. Ancak, 2005 yılındaki astronomik fiyat çıkışları yerine daha geniş zaman bandında ve makul seviyelerde, yüzde 20-30 arasında artışlar görülecektir. Özellikle dolar bazında fiyatlandırılan projelerde yüzde 10 artış beklenmektedir"
"2008 hareketli olacak"
Serdar İnan(İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı)
"Bu ortamda ev almanın bize zarar getirmeyeceği aşikar. Ancak 2005 yılındaki karları edeceğimizi de düşünmememiz lazım. Al sat için konut, kira için ticari her zaman daha iyi gözüküyor.
Geçen yıla göre bir artış Türk parası nezdinde olmadı diyebiliriz. Ancak döviz bazlı, dövizin düşüşüyle beraber kısmı yükselmeler yaşadık. Maliyetlerin artmış olması, yakında zam yapılmasına yönelik piyasada bir baskı oluşturacaktır. Bu sebeple 2008'de fiyatlar artacak gözüküyor.
Bu maliyetler ve arsa kıtlığı yüzünden İstanbul'da konut fiyatlarında ciddi bir azalış beklemek hayal olur. Ancak sıkışan bazı üreticiler kısmı ucuza satış yapabilir. Bunun dışında önümüzde trend hep yukarıya gözüküyor, bilhassa 2008 yılı gayrimenkul de çok hareketli bir yıl olacak"
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder